Relativní cena bydlení – Proč je dnes dražší než dřív?

Ceny nemovitostí v ČR patří mezi nejdiskutovanější témata. Jaké jsou dnes možnosti pořídit si vlastní bydlení? Je to reálné pro průměrně vydělávajícího člověka nebo rodinu? Jak to bylo před 20 lety ve srovnání s dneškem? Co udělat pro to, abyste si v dnešní době splnili sen o vlastním bydlení?

Vlastní bydlení je cílem či snem většiny z nás. Dává nám stabilitu, pocit, že něco vlastníme, a především nám odpadá nutnost platit nájem. Jak je to ale s jeho cenou a dostupností?

Mnoho lidí porovnává cenu bydlení dnes a před 20 lety podle absolutních čísel. Vedle tohoto ukazatele je ale důležité zohlednit i to, jak se změnila výše průměrné mzdy.

Průměrná cena bytu v ČR mimo Prahu se na konci loňského roku vyšplhala na 70 000 Kč/m², zatímco v roce 2005 to bylo 13 700 Kč/m². V absolutních číslech tedy vzrostla více než čtyřnásobně!

Průměrná mzda je však dnes 43 000 Kč, kdežto v roce 2005 to bylo pouhých 19 000 Kč.

Pokud tedy uvažujeme o koupi bytu o 70 m², v roce 2005 byla jeho cena 959 000 Kč a průměrně vydělávajícího člověka to stálo přibližně 50 měsíčních platů, což je něco málo přes čtyři roční platy.

Dnes je cena stejně velkého bytu 4 905 530 Kč a průměrně vydělávající člověk na něj musí vynaložit 114 platů měsíčních, což je 9,5 ročních platů.

Co z toho tedy vyplývá? Relativní cena bytu je více než dvakrát vyšší než před 20 lety. Mzdy jsou navíc uváděny v hrubé výši, takže reálně dnes průměrný byt stojí více než desetinásobek ročního platu.

Zdroje: ČSÚ, Deloitte Real Index, Cena za m2 je vypočítaná jako vážený průměr odvozený z prodaného počtu bytů a jejich cenách v jednotlivých krajích mimo Prahu

Příčin, kvůli kterým nemovitosti dlouhodobě zdražují, jak v absolutní, tak i relativní hodnotě, je několik – od nedostatku bydlení, kdy poptávka výrazně převyšuje nabídku, přes inflaci a rostoucí stavební náklady (zejména zdražení materiálu v posledních letech), rostoucí ceny energií až po skupování nemovitostí investory, kteří svým jednáním také přispívají ke zvyšování tržních cen.

Když k tomu připočteme aktuálně vyšší úrokové sazby u hypoték a přísnější posuzovací kritéria bank, je bydlení zkrátka méně dostupné. Právě proto je důležité se na jeho pořízení co nejlépe připravit a určit si plán, díky kterému se nakonec staneme hrdými majiteli vlastní nemovitosti. Zde je několik zásad, kterými se řídím já osobně a zároveň je doporučuji svým klientům:

1) Nečasujte trh

Nečekejte, až nemovitosti zlevní (to se děje jednou za několik let a jen krátkodobě). Kupte nemovitost nyní a předejděte jejímu zdražení v budoucnu – získáte tak aktivum, jehož hodnota roste a se kterým můžete dále pracovat.

2) Nečekejte na levnější sazby

Hypotéka na 1 000 000 Kč se splatností 30 let dnes znamená splátku zhruba 5 000 Kč měsíčně, což je jen o 1 000 Kč více než v dobách nízkých sazeb (např. 2017 nebo 2021). Pořiďte nemovitost raději nyní i za cenu vyšší splátky, kterou můžete v budoucnu při refinancování snížit. Předejdete tak nejen zdražení kupní ceny, ale i riziku vyšších sazeb později.

3) Nebojte se využít úvěr

Díky financování bankou získáte nemovitost, která pouze svým ročním růstem hodnoty často překoná výši zaplaceného úroku. (Průměrná úroková sazba hypoték je dlouhodobě kolem 3,5 %, zatímco růst cen nemovitostí bývá kolem 7 % ročně, někdy i více.)

4) Připravte se na získání úvěru včas

Pokud uvažujete o pořízení nemovitosti, zkonzultujte svůj záměr s finančním poradcem. Zajistěte si potřebné příjmy a řešte LTV (poměr mezi hodnotou nemovitosti a výší úvěru) – ať už formou vlastních prostředků, nebo zástavou jiné nemovitosti.

Příběhy: Marek vs. Tomáš

Podívejme se na příklady dvou kamarádů – Marka a Tomáše, inspirované skutečnými příběhy.

Marek

Marek si už od vysoké školy šetřil na svůj vysněný byt. Chtěl ho koupit za své, nebo s minimálním úvěrem. V době, kdy začal šetřit, stál byt 1 500 000 Kč. Od rodičů dostal 500 000 Kč, ale zbytek chtěl zvládnout sám. Během 10 let v nájmu se mu podařilo naspořit zbývající milion, a měl tedy připravený 1 500 000 Kč na svém účtu. Ke svému zděšení ale zjistil, že byt už nestojí 1 500 000 Kč, ale 4 000 000 Kč. Za své naspořené peníze si dnes koupí maximálně pěknou zahradu. Marek je sice bez dluhů, ale pořád nemá vlastní bydlení – a přemýšlí, kde udělal chybu.

Tomáš

Tomáš se rozhodl jinak. Navzdory varování rodičů si koupil byt rovnou za 1 500 000 Kč – s tím, že 10 % složil ze svých peněz a zbytek si půjčil od banky. Splátka 8 000 Kč pro něj byla zpočátku náročná, ale během 10 let v práci povýšil a jeho mzda vzrostla o 40 %, takže už to pro něj postupem času nebyla taková finanční zátěž. Po deseti letech měl jeho byt hodnotu 4 000 000 Kč, přičemž z hypotéky mu zbývalo doplatit jen 900 000 Kč. Tomáš byt prodal, hypotéku splatil a zrealizoval čistý zisk 3 100 000 Kč. Díky tomu si mohl bez problémů – s pomocí banky – pořídit rodinný dům a posunout se v bydlení o úroveň výš.

Tomáš nečekal na lepší sazby, nečasoval trh. Poradil se se svým poradcem, složil 10 % vlastních prostředků a byt koupil hned. Vidíte ten rozdíl? Je vám bližší příběh Marka, nebo Tomáše?

Rád se s vámi podělím i o svůj příběh, nebo probereme vaše možnosti na nemovitostním trhu.

Domluvme si schůzku a vše můžeme probrat u dobré kávy.