ČNB zpřísňuje pravidla pro investiční hypotéky. Co to znamená pro investory?

(účinné od dubna 2026)

Česká národní banka oznámila, že od 1. dubna 2026 doporučí bankám zpřísnit limity pro poskytování investičních hypoték. Konkrétně jde o nutnost vyššího podílu finančních prostředků a také minimální vyšší příjem oproti celkové úvěrové angažovanosti při nákupu investiční nemovitosti. Jedná se o reakci na rychle rostoucí ceny nemovitostí, růst objemu investičních koupí a především zvýšené riziko přehřátí trhu.

Tato změna se nevztahuje na hypotéky pro vlastní bydlení, ale výhradně na úvěry na investiční nemovitosti, za které ČNB považuje třetí a další obytnou nemovitost a nebo nemovitost za účelem pronájmu.

Jaké limity ČNB konkrétně zpřísní?

1) LTV – nově max. 70 %

LTV (Loan To Value) = kolik % z hodnoty nemovitosti vám banka půjčí.

• Dosud platil limit 80 % (90 % pro mladé do 36 let).
• U investičních hypoték bude nové omezení s maximálním limitem 70 %.
• Investor tedy bude muset mít minimálně 30 % vlastních prostředků.

2) DTI – nově max. 7násobek ročního příjmu

DTI (Debt To Income) = poměr celkového zadlužení k ročnímu čistému příjmu.

• U investičních hypoték bude doporučený strop 7× roční příjem.

Příklad:

Pokud máte příjem 800 000 Kč ročně, banky by vám neměly půjčit více než 5,6 milionu Kč avšak v celkovém souhrnu všech úvěrů. Zároveň pokud budete kupovat investiční nemovitost, maximální částka, kterou vám banka půjčí je 70% hodnoty zástavy. Bude tedy často potřeba sáhnout při takovéto koupi více po vlastních zdrojích.

Proč ČNB limity zpřísňuje?

Podle ČNB se na trhu děje několik rizikových jevů:

• rychlý růst cen investičních bytů,
• zvýšená poptávka po investičních hypotékách,
• silný růst zadlužení domácností,
• spekulativní nákupy nemovitostí (zejména u stavebních projektů a v Praze).

ČNB nechce situaci brzdit regulací pro domácnosti kupující vlastní bydlení, ale chce omezit rizikovější investiční úvěry, které v minulosti v některých zemích vedly ke vzniku realitních bublin.

Zpřísněná pravidla pocítí hlavně investoři kupující byty na pronájem a zejména těch kteří chtějí financovat více investičních nemovitostí najednou. Podstatné je, že hypotéky na vlastní bydlení se nemění.

Co doporučuji klientům a investorům

I přes toto nové omezení nemusí být pro drobnější investory zpřísněné limity nepřekonatelnou překážkou. Je pouze potřeba více plánovat a pracovat s vlastními zdroji, dobře pracovat s portfoliem – nezapomínejme, že cena nemovitostí dlouhodobě roste, takže lze k dalšímu dozajištění využít již vlastněné.

Další možností je vyřídit hypotéku dříve, než limity vstoupí do praxe. Některé banky nabízí tzv. hypotéku naruby, kde vám schválí určený úvěrový limit bez konkrétní nemovitosti a následně máte 2 až 3 roky na to, abyste vyhledali nemovitost a schválené prostředky z úvěru použili na její nákup.

Závěr

Zpřísnění pravidel ČNB je krok, který má zchladit investiční část trhu, aniž by omezoval rodiny kupující vlastní bydlení. Pro investory vzniká náročnější prostředí, ale zároveň bezpečnější a dlouhodobě stabilnější.

Investice do nemovitostí budou nadále smysluplné — jen bude potřeba mít více vlastních prostředků a nebo lépe plánovat.

Pokud uvažujete či řešíte investiční hypotéku, rád s vámi proberu možnosti a připravím návrhy řešení a konkrétní finanční strategii. Stačí se ozvat.